萬科多只債券標準券折算率遭下調

　　中新經緯11月3日電 (薛宇飛)受到公司海外債異常波動影響，地產行業龍頭萬科再度受到關注。在10月31日發聲稱“并非公司基本面出現任何問題”后，萬科美元債有所反彈，但整體表現依舊低迷。與此同時，萬科旗下多只債券產品的標準券折算率在近幾日接連遭遇下調。

　　從萬科最近公布的2023年三季報數據看，不管是營收、利潤指標，還是銷售規模、現金流等，都處在持續的調整之中。

　　據萬科2023年中報，該公司目前存續的美元債共有7只，發行主體為萬科企業股份有限公司，發行日期在2017年-2019年，發行期限在5-10年，其中，有2只已經在上半年到期并兌付了本金。截至上半年末，上述美元債合計剩余金額為29.44億美元。

　　萬科發行有多只人民幣債券，加上美元債，到今年上半年末，合計剩余金額約762.25億元人民幣，其中，一年內到期余額為157.51億元。

　　從存續的債券交易情況看，10月份以來，多只債券的價格都比較低迷。例如，Wind數據顯示，11月2日14時16分，20萬科08的深交所成交凈價為75元，較前一日中債行權估值凈價99.151元偏離-24.36%。當日，20萬科06的價格也出現下跌，收盤價約80元，下跌了19.15%。

　　據中國證券登記結算有限責任公司(下稱中國結算)官網披露，自今年8月份開始，萬科旗下多只債券產品的標準券折算率就不斷下調。8月18日，23萬科01的標準券折算率下調至0.88，10月30日下調至0.67。20萬科04的標準券折算率從8月18日的0.67降至10月30日的0.61，又降至10月31日的0.60。22萬科01的標準券折算率也經歷多次調整，從8月18日的0.80，降至11月1日的0.64。

　　華福證券李清荷團隊在一份研報中稱，標準券折算率是指對于交易所質押式回購業務中劃定可進入質押庫的債券的折算比例，標準券可根據該折算率折算后進行融資交易。在實操中發現，中國結算會對質押券的折算率進行較為頻繁的調整。標準券折算率主要受到債券全價估值和折扣系數的影響，一方面，受市場影響，折算率會因為債券凈值的明顯下行、提前還本或付息行為而下調；另一方面，中國結算可因為主體信用評級下調、償債能力惡化、財務狀況惡化、發生經營不利事件等原因而通過直接下調折扣債券折扣系數。

　　中新經緯注意到，不少債務違約的上市房企在風險暴露前，都經歷過債券產品標準券折算率下調的情況。不過，對于調整標準券折算率的原因，中國結算并未予以說明。在中國結算11月1日發布的數據中，萬科僅有20萬科07一只債券產品的標準券折算率在0.7以上，其余產品在0.4-0.7之間。對比中海地產發行的產品，其標準券折算率在0.78-0.82之間。

　　對于近期境內外部分債券品種交易出現異動，萬科在10月31日回復投資者時就表示：“并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周尾出現大幅波動�！�

　　在美元債波動前，惠譽將萬科長期外幣發行人違約評級自“BBB+”下調至“BBB”，而后萬科又公布了公司2023年前三季度的業績。有市場分析認為，評級下調與業績表現欠佳成為此次債券市場價格波動的誘因。

　　2023年1-9月，萬科累計實現營業收入2903.1億元，同比下降14.0%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。其中，房地產開發業務結算面積為1831.7萬平方米，貢獻營業收入2442.1億元，同比分別下降19.0%和17.4%。

　　對比歷史業績，2018年1-9月，萬科的營收為1760.2億元，僅為2023年同期的60%左右，但當時的歸屬于上市公司股東的凈利潤為139.8億元，比今年同期還要多出3億多元。萬科前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤最高的年份是2020年，為198.6億元。

　　今年前9個月，萬科房地產開發業務的稅前毛利率為18.5%，扣除稅金及附加后的毛利率為 14.6%；集團整體的稅前毛利率為17.6%，稅后毛利率為14.3%。據Wind數據，2019年前三季度，萬科的整體毛利率達到近些年同期高點，為35.99%，此后不斷下降，今年同期的17.6%，僅約為2019年同期的一半。

　　據11月2日晚發布的數據，今年1-10月，萬科累計實現合同銷售面積2018.4萬平方米，合同銷售金額3124.4億元。據機構排名，萬科前10個月的銷售額僅次于保利發展，位居行業第二。但也要注意的是，3124.4億元的銷售額已經距離高點大幅下滑，2020年1-10月，萬科合同銷售金額高達5450.7億元，比當前足足高出2000億元。

　　在公布三季報的當天，萬科也公告稱，在公司擔任董事職位3年之久、深圳地鐵集團董事長辛杰，將出任公司董事會副主席一職�！皩毴f之爭”后，深圳地鐵集團便成為萬科的第一大股東，萬科的企業性質也從民營企業轉變為了混合所有制企業。盡管深圳地鐵集團董事長出任萬科董事會副主席職務此前就有先例，但該事還是受到市場關注。

　　同時，萬科宣布，董事會主席郁亮和總裁祝九勝2023-2025年度現金薪酬方案繼續和年度凈利潤掛鉤，并增加年度股價變動作為調節系數，將公司A股每日復權收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導向。業績與公司核心高管的薪酬掛鉤，這在上市公司中并不少見，但薪酬與股價掛鉤卻少之又少。

　　近日，有投資者在深交所互動易平臺留言稱：“近期多家上市公司公布回購方案，請問公司近期是否有回購計劃？”萬科回復稱，目前股價走勢與行業正處于新舊發展模式轉變以及行業面臨多種挑戰有關，公司將努力做好經營，守護公司安全，同時也會做好資金的統籌規劃和利用，最大程度的維護公司和股東利益。

　　此外，萬科還祭出新的跟投方案。項目跟投制度7.0版與去年的6.0版本對比發現，在模擬退出清算中，由去年的“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為15%”變為“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為集團前一年度WACC(加權平均資本成本)�！�

　　負債與資金狀況，是當前房企最受關注的指標。截至今年9月末，萬科的凈負債率為53.9%，較2022年末的43.61%上升約10.3個百分點。報告期內，公司完成2022年度股息分派80.6億元，同時保持對優質項目的投資力度，受此影響，貨幣資金降至1036.8億元，較2022年末的1344.25億元減少超300億元。

　　不過，評級機構標普在近日的報告中稱，剔除預售監管資金和受限資金，萬科2023年三季度末的現金短債比約1.4倍，雖較上半年末的1.6倍有小幅下跌，但較2022年末持平，并且，萬科母公司層面的現金水平是公司2024年到期債務的1.8倍；與此同時，萬科強勁的融資能力也將繼續支持公司的流動性，前9個月共新增發行了100億元公司債。

　　萬科相關人士3日對中新經緯表示，對于明年到期的3筆美元債，公司已提前從三方面做好充分的準備：一是境外自有資金方面，萬科于境外持有數十億元的自有資金可用于償債，二是萬科的境外平臺前期投資了境內外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充分的資金，三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，并已啟動與相關銀行的溝通。(更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

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責任編輯：魏薇 羅琨